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13/06/2016
Código Civil y Comercial: El certificado de deuda de expensas y la “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios preexistentes
La Cámara Nacional en lo Civil confirmó la resolución de primera instancia que desestimó la excepción de inhabilidad de título y mandó llevar adelante una ejecución con base en un certificado de deuda de expensas emitido por la sociedad administradora de un barrio cerrado. Entre otros argumentos, el Tribunal señaló que “el Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 2075, dispone que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal”, por lo que “resulta plenamente aplicable en la especie el art. 524 del Código Procesal.” TEXTO COMPLETO DEL FALLO
 

Así lo resolvió la Sala A, en los autos “LAGUNAS DEL POLO BARRIO CERRADO SA C/ G. L. G. S/ EJECUCION DE EXPENSAS”. 

Llegan los autos a la Alzada con motivo del recurso articulado por el ejecutado contra la resolución de primera instancia que desestima la excepción de inhabilidad de título y manda llevar adelante la ejecución.

Se trata de una ejecución de expensas intentada por la vía ejecutiva prevista en el Reglamento Interno de un “barrio cerrado”.

El Tribunal integrado por los Dres. Picasso, Li Rosi y Molteni comenzó por señalar que "el art. 544, inc. 4º, última parte, del Código Procesal se pronuncia por la inadmisibilidad del planteo si no se ha negado la existencia de la deuda, en tanto que la defensa deberá limitarse a la discusión de las cuestiones que hagan a la validez extrínseca del título, sin que resulte procedente discutir la legitimidad de la causa…” (la negrita es nuestra)

En efecto, el art. citado prescribe que las excepciones de falsedad o inhabilidad de título “son inadmisibles si no se ha negado la existencia de la deuda”.

A este requisito, añaden los camaristas que la negativa de deuda “no puede constituir un mero formalismo vacío de contenido, pues puede prestarse a maniobras dilatorias que desnaturalicen la sumariedad característica de este tipo de proceso, habida cuenta que debe estar seguida de la enunciación precisa y categórica de las circunstancias de hecho que la motivan, de modo que genere en el juez la necesaria certeza de que existen hechos objetivamente ponderables que justifiquen el desconocimiento como recaudo habilitante de dicha excepción…”(la negrita es nuestra)

En el caso, "(e)l accionado ha formulado genéricamente tal negativa, razón por la cual el recaudo legal no puede entenderse por cumplido...", dado que "no se ha desconocido la existencia del negocio que vinculara a las partes y no se ha alegado su extinción por alguna de las causales previstas en el ordenamiento de fondo, ni la falta de exigibilidad de la obligación por no haberse cumplido el plazo o la condición." (la negrita es nuestra)

Ahora bien, aunque lo anterior sella, a juicio del Tribunal, la suerte del recurso, a mayor abundamiento se expresa que “el Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 2075, dispone que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal. Asimismo, dicho precepto establece que los conjuntos inmobiliarios preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. De ello se colige, que resulta plenamente aplicable en la especie el art. 524 del Código Procesal.” (la negrita es nuestra)

Zanjado el tema de la habilidad del título, los jueces recuerdan que "en materia de expensas comunes no rigen las mismas pautas que las que se establecen para analizar las tasas de interés relativas a otro tipo de créditos. Esto, en la inteligencia que la percepción de las expensas hace a la existencia y funcionamiento del ente común constituyendo los intereses punitorios un estímulo eficaz para asegurar su pago.-

En el caso que nos ocupa, es la propia ejecutante la que peticiona la fijación de una tasa de interés del orden del 5% mensual..." por lo que "en el decisorio apelado se fija una tasa de interés del 30% anual." (la negrita es nuestra)

Para el Tribunal, esta tasa no resulta excesiva, "si se tiene en cuenta el rendimiento medio de las operaciones bancarias de plaza y las condiciones económicas imperantes.-

En tal sentido, esta Sala ha readecuado su criterio, en punto a la limitación de los intereses exigibles en casos como el presente, a la realidad económica dinámica y variable que se vive al tiempo de pronunciarse y –con tal fundamento y actuales condiciones del mercado financiero-, es criterio actual del Tribunal establecer para casos como el de autos una tasa del 32% anual (conf. CNCiv., esta Sala, R. 051195/2010/CA001 del 24/8/15)." (la negrita es nuestra)

Obviamente, "existiendo únicamente apelación del ejecutado, no resulta posible modificar el pronunciamiento de grado en punto al criterio utilizado por este Tribunal, puesto que ello importaría una inadmisible reformatio in peius." (la negrita es nuestra)

Por lo anterior, se resolvió confirmar la resolución apelada.

Dr. Jorge Oscar Rossi

 

Abogado (U.B.A.). Director del Boletín Jurídico del Colegio de Abogados de Morón. Profesor Titular de la asignatura Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios y Adjunto de Obligaciones Civiles y Comerciales, Contratos Civiles y Comerciales y Derechos Reales en la Universidad Abierta Interamericana. Autor de “Responsabilidad Civil & Daños”, de Ediciones D&D, año 2009

 
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DESCARGUE EL FALLO COMPLETO (FUENTE: www.cij.gov.ar)

 
 
 
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