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08/12/2014
Sí a la escrituración, no a la reivindicación
La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires revocó la sentencia que rechazaba una demanda por escrituración y hacía lugar a una acción de reivindicación intentada en una causa acumulada a la primera. En la demanda por escrituración se discutió si se había celebrado una compraventa o una locación de inmueble. El Máximo Tribunal Provincial analizó los recibos presentados y consideró que se estaba en presencia de una compraventa, por lo que procedía la demanda por escrituración y, en cambio, debía rechazarse la acción reivindicatoria intentada por un tercer adquirente con escritura pública pues el actor del juicio de escrituración había “recibido la posesión en mérito a un título anterior”, en referencia al contrato de compraventa que ahora se tuvo por probado. TEXTO COMPLETO DEL FALLO
 

Así lo resolvió, en los autos "ILLESCAS, DANIEL EDUARDO CONTRA GODOY, CORNELIO Y OTRO. REIVINDICACIÓN" y su acumulada "GODOY, CORNELIO CONTRAFEDERICO, GUSTAVO ALEJANDRO. FIJACIÓN DE PLAZO PARA ESCRITURAR Y ESCRITURACIÓN".

En la causa caratulada "Illescas, Daniel Eduardo contra Godoy, Cornelio y otro. Reivindicación", el actor, Daniel Illescas, reclama la posesión de un inmueble sito en la localidad de Llavallol, partido de Lomas de Zamora, ante la supuesta ocupación ilegítima del demandado, fundándose en la escritura traslativa de dominio celebrada con fecha 3 de julio de 1998 con Gustavo Alejandro Federico y en la doctrina de la Suprema Corte bonaerense, según la cual la reivindicación procede cuando es sustentada en la posesión de los antecesores en el dominio.

Por su parte, en la causa acumulada, "Godoy, Cornelio contra Federico, Gustavo Alejandro. Fijación de plazo para escriturar y escrituración", el accionante, Cornelio Godoy, pretende la escrituración de la misma propiedad con base a la compraventa convenida también con Gustavo Alejandro Federico, la que habría sido concertada el 17 de enero de 1991 por la suma de U$S 12.000, habiendo abonado la totalidad del precio y recibido a cambio la posesión de la vivienda.

El actor expresó que las partes no instrumentaron la venta en ningún documento y que el precio fue abonado en distintas fechas. Por otra parte, expuso que en algunos recibos consta el pago proporcional de las cuotas de un mutuo hipotecario, dado que el inmueble fue gravado con ese derecho por Federico -sin su conocimiento y autorización – por el monto de U$S 25.000 por un crédito otorgado a favor de Daniel Eduardo Illescas. Indicó que el demandado que Federico siempre fue reacio a escriturar, desconociendo aún el contrato de venta. Manifestó también que fue sorprendido cuando en el año 1999 recibió una intimación de parte de Illescas para que desocupara el inmueble.

Así las cosas, la Sala III de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Lomas de Zamora confirmó el fallo de primera instancia que, por un lado, rechazó la demanda de fijación de plazo para escriturar y de escrituración promovida por Cornelio Godoy contra Gustavo Alejandro Federico y, por otro, hizo lugar a la acción de reivindicación incoada por Daniel Eduardo Illescas contra Cornelio Godoy y demás ocupantes del inmueble. En ambas instancias se consideró, en lo sustancial,  que de la prueba reunida en autos no surge la existencia del contrato de compraventa invocado por Godoy y que, por ende, debía prosperar la pretensión reivindicatoria de Illescas en virtud de lo dispuesto por los arts. 2758 y 2790 del Código Civil.

 Se interpuso, por parte de Cornelio Godoy, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley, alegando la errónea interpretación del derecho y de los hechos ventilados en los procesos, con vulneración de las reglas de la sana crítica y de las garantías de defensa y debido proceso, así como también el apartamiento de la verdad objetiva por incurrirse en un excesivo rigor formal.

 Llegado el caso al Máximo Tribunal bonaerense, el primero de los ministros en votar fue el Dr. Hitters, quien destacó que el principal motivo de debate es el vínculo contractual entre Cornelio Godoy y Gustavo Alejandro Federico, “en tanto Godoy afirma que se trató de un contrato de compraventa inmobiliaria, Federico esgrime que se trató de una locación de cosa. Y tal discrepancia, como es de toda obviedad, se proyecta tanto en torno al carácter que asume la detentación material del inmueble (pues, mientras que Godoy dice ser poseedor de la cosa en mérito a la tradición recibida del enajenante, Federico lo controvierte, sosteniendo que como locador le otorgó sólo la tenencia del bien a Godoy, inquilino o locatario en tal relación), como en lo que respecta al precio abonado (nuevamente, Godoy afirma haberse pactado por la compraventa un precio en cuotas, mientras Federico sostiene que se trata de un canon locativo mensual).” (la negrita es nuestra)

 En efecto, si prosperase la tesis sostenida por Godoy -es decir, que entre él y Federico se celebró un verdadero contrato de compraventa inmobiliaria en virtud del cual ha recibido la posesión- ello no sólo lo haría vencedor en la pretensión que esgrimió frente a Federico -habrá que ver si el cumplimiento se materializa de modo principal, mediante la escrituración o a través del sucedáneo de los daños y perjuicios que subsidiariamente reclama-, sino que también le permitirá repeler la acción reivindicatoria que postuló Illescas -en tanto habrá acreditado su posición de comprador de fecha anterior y poseedor del bien a quien se le habría hecho la tradición del mismo-. Por el contrario, de tenerse por comprobada la existencia de una locación de cosas entre Godoy y Federico, desaparece el sustrato de la escrituración que el primero reclama, en tanto -y al mismo tiempo-, ya no habría dos negocios de compraventa sobre un mismo bien, sino uno solo, que concurre con la aludida locación.

Y en este último caso, Godoy no podría invocar a favor suyo la posesión que proclama -pues nunca la habría recibido-, sino tan sólo los derechos de uso y goce que la locación le confiere, que sólo le permite disfrutar de la cosa en la aludida extensión y por el plazo de vigencia de la locación.” (la negrita es nuestra)

Al respecto, para el ministro, dado que el contrato en discusión no fue instrumentado por escrito, habrá que analizar la eficacia probatoria de los recibos acompañados al expediente que constituyen la única forma de instrumentación escrita -obviamente, del tramo funcional del convenio- a partir de la cual han de reconstruirse el sentido y alcance del contrato, a la luz de los restantes elementos de prueba que indirectamente coadyuvan a aquella determinación.” (la negrita es nuestra)

Estos recibos, han sido reconocidos por el demandado Federico, tanto en lo que hace a la firma, como en lo que se refiere a la fecha en ellos consignada, mas no en lo relativo al "concepto" que expresan, aspecto que fue desconocido expresamente…, aduciendo que los mismos –en tanto refieren a una compraventa y no a una locación fueron adulterados.” (la negrita es nuestra)

El Dr. Hitters destaca que “como bien señala el recurrente…,"en la pericia caligráfica no se ha establecido si dichos documentos han sido completados antes o después de puesta la firma del señor Federico. Y esta parte insiste que los mismos fueron presentados tal como fueron firmados". (la negrita es nuestra)

Vale decir entonces, que aun prescindiendo de la alegación en torno al alcance de las normas que rigen la hipótesis de la firma en blanco -cuestión que la Cámara tilda de extemporáneamente contestada-, el actor Godoy ha respetado su tesis acerca de que ha recibido los documentos con el contenido que expresan, suscriptos por el demandado, sea quien fuere que los haya completado. Hipótesis que no sólo no ha abandonado, sino que mantiene en esta instancia extraordinaria.

De allí que reitere,… que "toda esta cuestión -la relativa al momento de alegarse la regulación de la firma en blanco- es improcedente, ya que los recibos fueron entregados, llenados tal como están, al Sr. Godoy, cuando hacía los pagos y el señor Federico recibía los pagos, ya que era el mismo Sr. Federico quien entregaba los recibos confeccionados tal como están presentados". (la negrita es nuestra)

 Además, y esto es de suma importancia, hay un primer recibo que “fue otorgado por el concepto "compra de casa". Tanto esta mención como la firma y la fecha han sido indubitablemente atribuidas al demandado, acreditando el pago de la suma que allí se indica por parte del actor Godoy.

La circunstancia de que haya sido calificado de "solitario" por el a quo -pues si bien el resto de tales documentos también coinciden en esta descripción, a diferencia de éste no habrían sido redactados de puño y letra por Federico- no le resta la capital eficacia probatoria de la que ha prescindido el sentenciante.”

En efecto, señala Hitters, “de un lado, como bien lo puntualiza el quejoso, se trata del primer recibo otorgado por Federico, vale decir, no sólo es el de fecha más cercana al acuerdo de voluntades, sino que resulta ser aquél mediante el cual el accionado, con su propia grafía calificó por vez primera y sin hesitaciones al negocio como una compraventa. Y como bien puntualiza el quejoso, la circunstancia de que los restantes documentos hayan sido redactados por un tercero no enturbia este antecedente en tanto responden al mismo concepto del primitivo recibo.” (la negrita y el subrayado es nuestro)

Por otra parte, “coadyuva a esta interpretación la existencia de múltiples indicios. En primer lugar, como señalé antes, el monto de las cuotas abonadas por Godoy, que por las condiciones de la vivienda no se corresponden con el precio de una locación…

En segundo término, el tiempo transcurrido desde el pago de la última cuota y la fecha en que fue iniciada la acción reivindicatoria: repárese en que tanto Federico como Illescas no denunciaron haber iniciado una acción de cobro por cánones locativos adeudados ni una acción de desalojo…

Se suma a ello la posesión esgrimida por Godoy, fundada no sólo en el pago de impuestos y servicios, sino en verdaderos actos posesorios como son las mejoras y tareas de mantenimiento realizadas en la propiedad, demostradas a partir de la pericia en ingeniería civil…” (la negrita es nuestra)

Respecto de la procedencia de la acción de reivindicación entablada por Illescas, “la cuestión queda situada en el cuadrante de la preferencia mediando sucesivas ventas sobre el mismo bien, cuestión que ha de resolverse a favor de Godoy, quien ha recibido la posesión en mérito a un título anterior, por sobre la compraventa celebrada entre Federico e Illescas con posterioridad a aquella tradición (doctrina de los arts. 577, 594, 596 y concs. del Código Civil).” (la negrita es nuestra)

Siendo compartido este criterio por los restantes ministros que participaron del Acuerdo, se resolvió revocar la sentencia impugnada y, en consecuencia, declarar procedente la acción intentada por Godoy contra Federico en el expediente "Godoy, Cornelio c. Federico, Gustavo Alejandro. Fijación de plazo para escriturar y escrituración". En consecuencia, los autos deberán volver a la instancia de origen para que se pronuncie sobre la fijación del plazo para escriturar y demás cuestiones que pudieran quedar pendientes.

Asimismo, se rechaza la acción entablada por Illescas en los autos "Illescas, Daniel Eduardo c. Godoy, Cornelio y otro. Reivindicación", con costas de todas las instancias al vencido.

Dr. Jorge Oscar Rossi

Abogado (U.B.A.). Director del Boletín Jurídico del Colegio de Abogados de Morón. Profesor Titular de la asignatura Régimen Jurídico de los Consumidores y Usuarios y Adjunto de Obligaciones Civiles y Comerciales, Contratos Civiles y Comerciales y Derechos Reales en la Universidad Abierta Interamericana. Autor de “Responsabilidad Civil & Daños”, de Ediciones D&D, año 2009.

 
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