Así lo resolvió la Sala Tercera, en los autos “OVIEDO, DOMINGO c/ BAEZ, ADOLFO ZACARÍAS s/ REIVINDICACIÓN”.

En la causa, el juez de primera instancia rechazó la acción reivindicatoria promovida por Domingo Oviedo contra Adolfo Zacarías Baez, ocupantes y/o intrusos por reivindicación de un inmueble sito en Lomas de Zamora, con costas.

El actor apeló, agraviándose, entre otras cuestiones, por considerar que el magistrado desconoció la titularidad que invoca respecto del inmueble, alegando que la misma se desprende de la escritura de regularización dominial incorporada a los autos.

En la Alzada, el vocal preopinante es el Dr. Villanueva, quien comenzó por señalar que la acción reivindicatoria “(art. 2758 del Código Civil); resulta ser una acción “...que nace del dominio...”, y en función de la cual el propietario la reclama “...contra aquel que se encuentra en posesión de ella...”

“En esa línea de pensamiento, el actor debe acreditar necesariamente, tanto el título que le da derecho sobre la cosa, así como la pérdida de la posesión y posesión actual del reivindicado…”

Por ende, para ejercer la acción se requiere ser titular de un derecho real. En este caso concreto, se requiere ser titular del derecho real de dominio.

Al respecto, el actor esgrimió la titularidad de un dominio de tipo imperfecto sobre el bien objeto de autos, con base en la escritura de regularización dominial que lo tiene como beneficiario.

Se trata de las escrituras otorgadas por el régimen de la ley 24.374, llamada de Regularización Dominial y conocida popularmente como “Ley Pierri”, por haber sido impulsada por el entonces diputado Alberto Pierri.

La ley Pierri, con la modificación efectuada en el 2003 por ley 25.797, establece una suerte de “prescripción adquisitiva corta automática o de pleno derecho”, es decir, sin necesidad de iniciar un juicio y, por consiguiente, sin control judicial alguno.

La clave del sistema se encuentra en el art. 8, modificado en el 2003 por la ley 25.797, que establece que

“La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.

Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.” (la negrita es nuestra)

Vale decir que el escribano labra una escritura llamada “Acta de constatación del cumplimiento de los requisitos formales del Régimen de Regularización Dominial”, y luego esta se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. Diez años después de esta registración, el poseedor adquiere el dominio perfecto del inmueble “de pleno derecho”.

Hasta que se cumpla el plazo de diez años, los que se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de inscripción, podrán ejercer las acciones que estimen pertinentes.

La ley dice que transcurrido el plazo de diez años la inscripción registral se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto. Ahora bien: antes de ese plazo, ¿el beneficiario adquirió un dominio imperfecto o sigue siendo un mero poseedor, “privilegiado” porque puede adquirir a los diez años, como si tuviera justo titulo y buena fe?

Si tiene un dominio imperfecto, tendría legitimación para ejercer la acción reivindicatoria. Si solo es poseedor, no tiene esa legitimación.

La ley Pierri no resuelve el punto.

En el presente caso, el vocal preopinante considera que solo puede hablarse de dominio imperfecto o menos pleno por dos causas distintas: “porque su contenido normal resulta disminuido por la existencia de otro derecho real que recae sobre su objeto (dominio gravado o desmembrado) o porque está sujeto a cambiar de titular al estar subordinado al cumplimiento de una condición resolutoria o al vencimiento de un plazo resolutorio a fin de su restitución al anterior propietario (dominio revocable) o a un tercero (dominio fiduciario). “(la negrita es nuestra)

Para el magistrado, “la escritura de regularización dominial aportada por el actor… no constituye título de adquisición suficiente para configurar dominio -pleno o imperfecto-, dado que los titulares registrales no han prestado su conformidad para la inscripción del bien a favor del beneficiario (ver art. 6, ap. h ley 24.374), encontrándose la consolidación del mismo supeditada al transcurso del plazo previsto por el artículo 8° de la ley 24.374, a cuyo fin se transformará en dominio perfecto y de pleno derecho.” (la negrita es nuestra)

Por lo tanto, “durante el transcurso de ese tiempo el beneficiario no titularizará el bien ni de manera imperfecta, dado que no constituye ninguna de las formas de adquisición del dominio previstas por el artículo 2524 del Código Civil, limitándose a hacer pública a través del Registro inmobiliario su condición de poseedor; sin obstar que al vencimiento del plazo previsto en la ley de regularización dominial, desplazará al anterior dueño de esa condición.” (la negrita es nuestra)

Hipotéticamente, el actor “podría defender su posesión en caso de turbación o despojo, mediante las acciones posesorias del Código Civil o los interdictos procesales; pero no acceder con derecho a la vía reivindicatoria…” porque no es titular del derecho real de dominio. (la negrita es nuestra)

Siendo compartido este criterio, se resolvió confirmar la sentencia apelada.

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