Así lo decidió la Sala I, en los autos "PIZARRO JACINTO A. F.C/MIRANDA MATILDE DE MASSI S/ RESOLUCIÓN DE CONTRATO-DESALOJO"

La parte actora, vendedora por un boleto de compraventa, apeló la sentencia de primera instancia, agraviándose en que el juez consideró que en un contrato de compraventa de inmueble a crédito, donde no se ha estipulado el pacto comisorio expreso resulta de aplicación el artículo 1432 del Código Civil, no siendo de aplicación el artículo 1204 del mismo cuerpo legal. Afirma que en el caso no se trata de un "contrato de compraventa" sino de un "boleto de compraventa" donde las partes se han obligado a otorgar escritura traslativa de dominio; por lo tanto, tratándose de un contrato se le aplican las normas generales, y entre ellas la que prevé el pacto comisorio.

El artículo 1432 establece que: “Si el comprador no pagase el precio del inmueble comprado a crédito, el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de la venta, a no ser que en el contrato estuviese expresado el pacto comisorio.”

Recordemos que el artículo 1204 del Código Civil, con la reforma de la ley 17.711 consagró el pacto comisorio tácito para todos los “contratos con prestaciones reciprocas”, adoptando la misma solución que ya regía en el ámbito de los contratos comerciales, conforme al art. 216 del Código de Comercio. Sin embargo, la reforma del art. 1204 dejó subsistentes varios artículos del Código Civil ubicados en la parte especial de los contratos, entre ellos el mencionado art. 1432. Desde entonces viene discutiéndose en doctrina y jurisprudencia si esos artículos, o algunos de ellos, deben considerarse implícitamente derogados por el nuevo texto del art. 1204 (“ley posterior deroga ley anterior”) o si continúan vigentes, dado que configuran excepciones al sistema general instaurado por dicho art. 1204 (“ley especial deroga ley general”).

En el caso de autos, en la Alzada el vocal preopinante fue el Dr. Russo quien destacó que “ha señalado la doctrina, en opinión que comparto, que el artículo 1204 del Código Civil - reformado por la ley 17711 -, adoptó un nuevo principio en la materia, al establecer que se tendrá como implícito, en todos los contratos con prestaciones recíprocas, el derecho del cumplidor de poner fin al contrato cuando la otra parte no cumpla con sus obligaciones, no mediando diferencias en torno a la naturaleza jurídica o su fundamento, sea que se trate del llamado "pacto comisorio implícito" o "pacto expreso".- En otras palabras, la facultad de resolver se funda en la reciprocidad de las prestaciones, en su interdependencia o conexión, que no sólo existe en el momento de la celebración del contrato (sinalagma genético), sino que también gravita en la etapa del cumplimiento...Esta facultad resolutoria por incumplimiento, sea expresa o tácita, constituye un elemento natural del contrato, es un derecho subjetivo de opción y su ejercicio implica la extinción de la relación jurídica...” (la negrita es nuestra)

En consecuencia, señala el magistrado, “no existe obstáculo para acceder a la pretensión de resolución contractual introducida.” (la negrita es nuestra)

“Sentado ello, frente al reconocimiento de la operación de compraventa que realiza la propia demandada en su contestación..., habiéndose acreditado el negocio de compraventa precedente al que motiva el proceso de marras - como se expresara supra - que legitima a la actora a ejercer su pretensión y, dado el reconocimiento de no haberse satisfecho la totalidad del saldo del precio de acuerdo a lo pactado... no podía la demandada abstenerse de la obligación a su cargo - pago del saldo del precio -, la cual era precedente a la que incumbe a la vendedora - otorgar la escritura traslativa de dominio -, cuando ella ya se encontraba en mora.- En efecto, por aplicación del artículo 510 del Código Civil, cuando se presentan obligaciones recíprocas, es decir cuando una obligación es la contrapartida o retribución de la otra, o bien, se trata de obligaciones contrapuestas que se hallan unidas por un nexo de correspondencia o reciprocidad y que consiste en la interdependencia entre ellas, una obligación no es debida, es decir puede una abstenerse de cumplir su obligación, si la otra no cumple la suya.- De tal modo, en el supuesto que una de las prestaciones deba cumplirse anticipadamente a la otra - lo que excluye su simultaneidad -, es obvio que quien no cumplió no puede constituir en mora a la otra parte, en tanto no cumpla con su obligación...”(la negrita es nuestra)

Dicho de otra manera, la compradora no puede decir que la vendedora está en mora respecto de su deber de escriturar cuando ella no cumplió con su previo deber de pagar el saldo de precio.

“En conclusión, corresponde acceder a la resolución contractual solicitada, declarándose extinguido el vínculo existente entre las partes, y en consecuencia, disponer que las mismas se restituyan mutuamente lo que han recibido...”(la negrita es nuestra)

Ahora bien, “en el caso de la actora, dada la naturaleza de la prestación a cargo del vendedor -que no puede cumplirse sino de manera total (escrituración)-, carece de derecho de retener lo entregado a cuenta del precio por su co-contratante...” (la negrita es nuestra)

“En efecto, a partir de la reforma introducida por la ley 17.711 al artículo 1204 del Código Civil, se ratifica el efecto ex tunc de la resolución, de modo que el ejercicio del pacto comisorio -al igual que los efectos de la nulidad-, impone a las partes la restitución de lo dado en virtud del vínculo que fenece retroactivamente, dado que esos son los efectos generales de ese modo de extinción, con la salvedad, claro está, de los contratos de tracto sucesivo (vgr. locación de inmuebles)...En otras palabras, la resolución o distracto obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que recibieran en virtud del acto extinguido, no procediendo decretar la pérdida de las sumas entregadas en compensación por los daños derivados de la ocupación del inmueble como pretende la parte actora.”(la negrita es nuestra)

Si bien los presupuestos relativos a la mora e incumplimiento de la demandada resultan comprobados, en el caso, “no vienen avalados por prueba alguna los supuestos perjuicios que se aducen experimentados que, por otra parte, ni siquiera fueron claramente descriptos en el escrito postulatorio ni explicitada su relación causal con el incumplimiento” (la negrita es nuestra)

Siendo compartido este criterio por el resto de los integrantes de la Sala, se decidió que “se declara resuelto el contrato existente entre las partes, y en consecuencia, disponer que la parte actora restituya a la demandada lo recibido en el acto de la suscripción del boleto, o sea la suma de u$s 11.200.-, importe que por aplicación del artículo 11 de la ley 25.561 (modificado por la ley 25.820), habrá de transformarse a la suma de $ 11.200.-, y a la cual deberá adicionarse el coeficiente de variación salarial (C.V.S., artículo 2 inc.b de la ley 25.713, modificada por la ley 25.796).- A la suma resultante repotenciada por el coeficiente mencionado, se le deberán adicionar los pagos a cuenta de $ 4.300.-, debiendo la demandada reintegrar la posesión del inmueble objeto del contrato resuelto...dentro del plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriado este pronunciamiento y bajo apercibimiento de lanzamiento; rechazándose el reclamo de daños y perjuicios perseguido por la actora.”

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